Spórolj az építkezésen! Miben segít a műszaki ellenőr?

– Laikus házépítők jó, ha felfogadnak egy műszaki ellenőrt – javasolják sokan. De valójában miben könnyíti meg ön, vagyis egy műszaki ellenőr az építkezők életét?
– Sok mindenben. A műszaki ellenőr feladata, hogy segítse a megbízót, akinek általában nincs sem megfelelő szakmai jártassága, sem elegendő szabadideje ahhoz, hogy végig ott legyen a házának felépülésekor, és felügyelje a munkát.
– A műszaki ellenőr tehát a megbízó szövetségese?
– Valahogy úgy. Ő az, aki teljes jogkörrel képviseli a ház leendő tulajdonosát az építési folyamat során az építési vállalkozó és alvállalkozók felé. Az építést végző kivitelezőnek ugyan nem ellensége a műszaki ellenőr, mindenesetre egy másik érdekszövetséghez tartozik.
– Mit minden tartozik a műszaki ellenőr feladatai közé?
– Segít kiválasztani a megfelelő kivitelezőket. Ellenőrzi a műszaki tartalmat, hogy az az engedélyezett tervek, a vonatkozó műszaki előírások és a szerződések szerint történjen. Felügyeli a szakszerűséget, a technológiai folyamatok betartását, a teljesítést. Felméri az elvégzett munkát, annak mennyiségét, minőségét, ellenőrzi a kivitelező felmérési naplóját, az adatok, számítások helyességét, és ez alapján igazolja a teljesítéseket. Vigyáz a megbízó pénzére, az építés minőségére, a garanciák teljesülésére, a megbízó kifizetéseire. Ha kell, munkákat állít le, vagy pluszmunkát rendel el, képviseli megbízóját az elszámolásokon, egyeztetéseken, betartatja a határidőket, ellenőrzi az építési naplót, a részfolyamatokat, ő veszi át a munkát.
– Vagyis nem tétlenkedik. Személyét össze szokták keverni a felelős műszaki vezetőével. Ő kicsoda, és neki mi a dolga az építkezésen?
– Ő a másik érdekcsoport, a vállalkozó érdekeit képviseli, a kivitelező foglalkoztatja. Minden építésiengedély-köteles munkán alkalmazni kell felelős műszaki vezetőt, akinek a dolga az építkezésen a munkák szervezése, irányítása, és az elvégzett munkákért a felelősség vállalása. Felelős az építésre vonatkozó jogszabályok, szakmai, műszaki és biztonsági előírások betartásáért, valamint azért, hogy az elvégzett munka megfeleljen a szakmai és minőségi követelményeknek, valamint az építési engedélyben előírtaknak. A hatóság az ő személyének beépítésével kívánja elejét venni, hogy a családi épületek ne a jól ismert kalákázás módszerével épüljenek, mint régen, hanem korszerűen, az előírásoknak megfelelően.
– Maradjunk a műszaki ellenőr feladatainál. Mikor érdemes bekapcsolni őt a munkába?
– Ne csak akkor vonjuk be, amikor már felütötték a fejüket a bajok. A legjobb, ha már a tervezés fázisában jelen van, mert ő a kezdeti feladatokban, így a tervek értelmezésében, a dokumentáció ellenőrzésében, a kivitelezők pályáztatásában, a szerződések megfogalmazásában is segíthet.
– Említette, hogy a személye nem kötelező, csupán alternatíva.
– Törvény rendelkezik arról, mikor szükséges alkalmazni. Négy alapesetben mindenképp. Ha nincs generálkivitelező a házépítés során, tehát több vállalkozóval köt szerződést az építtető. Ha az építkezés a közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik. Ha a beruházás nemzetgazdasági érdek, illetve amennyiben műemlék épületet érint a beruházás. A magánembert a legelső pont érinti igazán.
– Tud erről a törvényről általában a lakosság?
– A legtöbbször nem, pedig a törvény nem is friss, 2008-ban lépett hatályba. Az utóbbi időben sok olyan ügy érkezett, amikor a megbízó akkor keresett meg, amikor már javában folyt a munka. Ezt azzal magyarázta, menet közben derült ki, hogy kellene alkalmaznia műszaki ellenőrt. Ennek oka, hogy a válság hatására annyira kevés az építkezés, hogy az építési felügyelet mindenhová el tud látogatni. Általában ilyenkor derül ki az építési műszaki ellenőr hiánya, ami büntetést von maga után.
– Ön tehát akkor is bekapcsolódhat a munkába, ha a ház fele már kész?
– Igen, célszerű ilyenkor állapotfelméréssel kezdeni, amely megállapítja az eddig elvégzett munkák mennyiségét, minőségét, ám a felelősség attól a szakasztól kezdődik, ahonnan a műszaki ellenőr ténylegesen becsatlakozott. Megérkezésünkkor elsőként általában azzal vagyunk kénytelenek szembesíteni a megbízót, hogy a kivitelezők kiválasztása nem a kellő körültekintéssel történt. Bizalmi alapon zajlott, ismerős ajánlására, és amikor becsatlakozunk, addigra sajnos sokszor már el is mérgesedett a viszony.
– Mi tipikus hiba még?
– Hogy noha van kivitelezési szerződés, az a legnagyobb jóindulattal sem nevezhető szerződésnek. Általában a kivitelező készítette el, ahol az ő jogai érvényesülnek a megrendelő kötelezettségei mellett. A legfontosabb pont pedig általában az előleg. Én előszeretettel alkalmazok egy saját, többoldalas, szigorú szerződést, amitől mindig mindenki megijed, pedig semmi olyan nincs benne, ami ne lenne benne a jogszabályokban.
– Ön mindent lát az építkezés során?
– Nem vagyok folyamatosan jelen, de az előre rögzített időpontokban, amikor lezárul egy nagy munkafolyamat, igen. Nyolcnaponként pedig ellen kell jegyeznem az építési naplót is. Fontos, hogy az úgynevezett takarásos műveleteket ellenőrizzem. Számos hiba ugyanis csak akkor vehető észre, amikor még nem fedték el semmivel. Hogy érthető legyen, mondok egy példát. Egy nagyobb építkezésen más-más vállalkozó végzi a falazási és a gépi vakolási munkákat. A falazatot át kell vizsgálni vakolás előtt. Ha a falazat nem függőleges, akkor ezt a vakolattal még korrigálni lehet, de ez többletanyag felhasználásával jár. Ebben az esetben a vakolást végző cég máris többletmunkaigénnyel lépne fel. Ha ilyet tapasztalok, jelzem, hogy ez így nem jó, a megfelelő osztályba sorolom, és értékcsökkenést állapítok meg. A kijavítással járó többletköltség ilyenkor a falazó brigádot terheli, de ha számára előnyösebb, akkor elbonthatja, és újraépítheti a falat. Ha elmaradt a falazat ellenőrzése, és a vakolás befejezése után derül ki, hogy a kelleténél jóval több vakolóanyagra volt szükség, már nagyon nehéz megállapítani, hogy mi volt ennek az oka, és utólag ki viselje a költségeket.
– Ön visszabontathat bármit?
– Igen, de munkám során eddig csak néhány esetben folyamodtam ehhez. Voltam kivitelező 13 évig, álltam a máik oldalon. Noha elmondhatom magamról, hogy kivitelezőbarát vagyok, megcsináltatom, ha nem értesítettek az elkészült munkarész eltakarása előtt, és azt nem tudtam ellenőrizni. Nemrég egy végleges burkolatot bontattam el, hogy kiderüljön, bekerült-e a hőszigetelés. Persze próbálunk ilyenkor kevés roncsolással belenyúlni a visszabontandó területbe, hogy nagy anyagi kár ne jelentkezzen.
– És ott volt a hőszigetelés?
– Csalt a megérzésem, ott volt, igen.
– Mik a vevőcsapdák? Tudna mondani néhány tipikus példát?
– Az alapozás kényes ügy. Az esetek többségében nem készül talajmechanikai szakvélemény, de sajnos még alapozási terv sem. A kivitelezők a főfalak alapozási síkját a régen bevált 80 cm-es fagyhatárnál meghúzzák, a válaszfalak alapozásával szinte nem is törődnek. Mindezek eredménye a jól látható repedések, amelyek a tüneti kezelések után újra és újra megjelennek.
A kivitelezők legnagyobb hibájának azt tartom, hogy rutinból építkeznek, nem ismerik az új jogszabályokat és előírásokat. A bajok jó része ebből adódik.
– Meséljen még gyakori építési bakikat.
– A monolit vasbeton szerkezeteknél a nem megfelelő betonminőség, a felvizezett mixerbeton, a betonban lévő vasszerelések elégtelen mennyisége, a vasak helytelen pozíciója a szerkezetben. Fontos ellenőrizni például, hogy a falazatnál a habarcsterítés teljes felületen történik, vagy sávosan. Kerámiaburkolatú előre gyártott áthidalók esetén a nyomott öv kialakítása, faszerkezetek vágott felületeinek láng-, rovar- és gombamentesítése, a tetőfólián légrés kialakítása szakszerű-e és még sorolhatnám.
– Mindent ellopni, mindent elcsalni. Gyakran találkozik az építkezésen ezekkel a problémákkal?
– Inkább azzal találkozom gyakran, hogy a veszteségrealizálás során a kivitelező olcsóbb dolgot épít be, mondjuk centiméterben kevesebb szigetelést. Vagy nem az épül be, ami a szerződésben le van írva, mert menet közben érkeznek a kivitelező alternatív javaslatai gépészeti berendezésekre, új hőszigetelésre, falazóanyagra, cserépre, mikor hol van épp érdekeltsége. Ezek – nyilván mondanom sem kell – szerződésszegést jelentenek és adott esetben bizonyos rendszerek egyes elemeinek cseréje esetén rendszer-kompatibilitási problémákat vonhatnak maguk után. A megrendelő írásbeli jóváhagyása nélkül a kivitelező nem térhet el a szerződésben szereplő műszaki tartalomtól.
– Az anyagok kispórolását hol éri tetten?
– A spórolás a kivitelezés minden fázisában jelen lehet, de a leggyakrabban az alapozási és ahhoz kapcsolódó munkáknál tapasztalható, mivel gyorsan eltakarják, és utólag szinte lehetetlen ellenőrizni. A minimális alapozási mélység megválasztásával spórolnak a földmunkán és a betonozáson is. Aztán a lábazati falak közé kerülő kavicsfeltöltés szokott kevesebb lenni az előírtnál. Gyakori jelenség, hogy nem olyan vastag hőszigetelést építenek be, amennyit kellene: a nyolc cm helyett az öt cm-t is elegendőnek érzik, a nyílászárók esetén a hétkamrás profil helyett ötkamrásat építenek be.
– Önnek kell idő előtt felismernie ezeket. A műszaki ellenőr tehát a kivitelezők szemében egy kellemetlen alak az építkezésen?
– Igen, de azt vallom, a fenti problémák miatt ne nekem kelljen szégyenkezni, sőt ne nekem kelljen a felelősséget viselnem. A trükkök, a hozzá nem értés adott esetben életveszélyes is lehet. Nemrég egy építkezésen a kivitelezők a födém vasalási tervén megcserélték az alsó és felső vasalást. A födém betonozásához ezek után természetesen nem járultam hozzá, mert ez a szerintük ártalmatlan művelet a födém leszakadásához, de akár emberélet kioltásához is vezethetett volna.
– Milyen munkadíjjal dolgozik általában egy műszaki ellenőr?
– Ez változó, a beruházási költség 1–4 százalékától megy a díjazás felfelé, de van, aki napidíjat kér. A rövid távú kivitelezéseknél gyakoribb a napidíj alkalmazása, míg a nagy értékű, hosszan tartó beruházásoknál a százalékos díjszámítás a bevett. Minél nagyobb a beruházás, annál nagyobb kedvezményt lehet elérni. A Magyar Mérnöki Kamara, illetve a Magyar Építész Kamara honlapján az ár kialakításához díjszámítási segédletek találhatók.
– Milyen megtérüléssel lehet számolni műszaki ellenőr alkalmazása esetén?
– Az első munkám a díjazásom kétszeresét hozta vissza a megrendelőnek csak a szerződés átböngészésével. Tettem pár ésszerű javaslatot a beépítendő anyagokra vonatkozóan. Megpályáztattam három új beszállítót, akik féláron csinálták meg a munkát. Mindenki maga dönti el, hogy ez elég-e neki. Én azt szoktam mondani, a műszaki ellenőr jelenléte olyan, mint egy biztosítás vagy egy riasztórendszer.
– Hogyan válasszuk ki a megfelelő szakembert?
– Először is kérjünk referenciát, másrészt ellenőrizzük, hogy az illető szerepel-e a műszaki ellenőrök névjegyzékében. A névjegyzéket a Magyar Mérnöki Kamara, illetve a Magyar Építész Kamara területi szervezetei vezetik. Érdemes az építkezéshez közel élő műszaki ellenőrt választani, ami nem is nehéz, hiszen a kamarai nyilvántartásokban cím alapján is lehet keresni.
– Lakásfelújításnál érdemes műszaki ellenőr segítségét kérni?
– Igen, 1-2 milliós felújítástól már érdemes műszaki ellenőrt fogadni. n