Várható ingatlanárak 2020-ban – Vajon mit hoz a jövő év?

A kerek évszámok mindig vonzzák a spekulánsokat és a vészmadarakat. 2020 kapcsán most nincs világvége hangulat, de számos elemzés, találgatás megy, hogy mi is vár ránk jövőre: gazdasági válság, Brexit, USA-Kína gazdasági háború stb. De talán egyik sem foglalkoztat minket annyira, mint az, hogy mik lesznek a várható ingatlanárak 2020-ban.

Az ingatlan az egyik legjobb pénztermelő eszköz, kérdés, hogy merre mozdul a lakásunk ára a jövőben. Rengeteg a szempont és az érv. Vannak azok, akik szerint küszöbön az összeomlás, hamarosan bezuhannak a lakásárak, mások szerint csak korrigálni fog a piac, és helyreáll az ár-érték egyensúly, míg megint mások szerint még további emelkedés is várható, mivel még rengeteg tartalék van a magyarországi árakban.

Mi az igazság?

Megválaszolni mi sem tudjuk, hogy meddig tart még a 2014. I. negyedévétől tartó, töretlen drágulás, de adunk néhány támpontot, iránymutatást, hogy mik azok a tényezők, melyek befolyásolni tudják a hazai ingatlanok árának jövő évi mozgását.

A lassulásra, illetve stagnálásra vonatkozó jóslatok alapja jellemzően a világgazdasági lassulás. A legtöbb makroelemző által várt lassulás valóban kihatással lehet a magyarországi viszonyokra, azonban helytelen pusztán ebből levezetni az árak mozgását. Figyelembe kell venni, többek közt, azt a tényt is, hogy Budapest egyáltalán nem minősül drágának a régiós fővárosok között. Így pl. Prága és Pozsony számottevően drágább, Varsó és Bukarest nagyjából hasonló árszínvonalon van, mint a magyar főváros.

Számok, számok, számok

A lakáspiaci kereslet továbbra is nagyon erős főleg Budapesten, és a nagyobb megyeszékhelyeken, és ameddig a kereslet erős, a kínálati oldalon sem várható enyhülés. Ez nagyban köszönhető annak, hogy az évente átadott új lakások száma még ezekben a rendkívül prosperáló években sem haladja meg a 20 ezret (összehasonlításként a 70-es, 80-as években folyamatosan 70-80 ezer felett volt az évente átadott új lakások száma). A lakásárszínvonalat ugyanakkor biztosan hűti az a tény, hogy a lakásáfa 5%-ról visszaemelésre került 27%-ra.

A KSH adatai szerint Budapesten 2018. I-III. negyedévében 8219 db lakásépítési engedélyt adtak ki, míg 2019. I-III. negyedévében 10.031 db-t, ami 22%-os növekedésnek mondható. Ebből látható, hogy a lakásépítés ütemének lassulásáról egyelőre nincs szó. Ha az országos helyzetet nézzük, ott már valamivel higgadtabb a növekedés, 2,7%-kal emelkedett meg ez a szám.

Mivel a banki befektetések kamata, illetve a hitelek kamata továbbra is alacsony, illetve az átlagmunkabér is kisebb-nagyobb mértékben, kitart a befektetési célú lakásvásárlás lendülete. Ugyanakkor a közelmúltban megjelent szuperállampapír rengeteg embert sarkalt arra, hogy lakásvásárlás helyett inkább a kincstárnál kamatoztassa pénzét kockázatmentesen.

A napi politika színterén van az airbnb típusú szálláshely szolgáltatás megreformálása. Már több önkormányzat, illetve társasház hozott előírásokat az ilyen tevékenység visszaszorítására/szabályozására, de nem zárható ki az sem, hogy országos szinten történik ennek a (főleg hivatásos szállásadók forszírozta) kérdésnek a megoldása. Ez pedig hűtheti a befektetési célú vásárlásokat, és az árnövekedést főleg a turisták által kedvelt részeken.

Az MNB adatai alapján elmondható, hogy a lakásárak (a lakásárakat az inflációval korrigált átlagkeresethez viszonyítva) csak Budapesten haladják meg a 2008-as szintet, Magyarország többi területén nem.

A fenti szempontok mellett a CSOK további olyan tényező, amivel nagyon nehéz előre modellezni.

Konklúzió

Mivel a növekedés nem tarthat örökké, a fentiek alapján azt tartjuk a legvalószínűbbnek, hogy a jövő év a konszolidáció, a kiigazítás éve lesz. De ez elsősorban vidéken lesz jellemző, azokban a nagyvárosokban, ahol az utóbbi években nagyon felszöktek az ingatlanárak (elsősorban a nyugati országrészben, illetve a nagyberuházásokkal érintett nagyvárosokban). Budapest ugyanakkor továbbra is forró téma marad, legfeljebb némi lassulás, de árzuhanás semmiképpen sem prognosztizálható. Egy év múlva visszatérünk a témára, hogy lássuk melyik jóslat vált be.